住宅樓價料第三季見頂

2021年07月30日03:00

【星島日報報道】疫市下樓價仍直逼歷史高位,Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,樓市短期內仍有上升動力,惟受環球經濟負面因素影響,料最快於今年第2季「見頂」、最遲亦在第3季出現,各類單位中,以承造高成數按揭的中小型單位風險最大。然而,環顧本港私樓供應持續不足,加上現今市場借賃比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平,即使樓價受壓,料亦不會出現大幅下跌。

王震宇接受本報訪問時指出,受疫情衝擊,環球以持續量化寬鬆的方式支撐樓市,但各國一旦停止「印銀紙」,全球樓價會否馬上下跌,為現今市場最大的問號,他認為,若停止量寬,全球樓價有機會下調。而在疫市下,世界各地樓價風起雲湧,大部分市區樓價均錄下跌,惟郊區樓價則錄上升,豪宅樓價更跑贏大市,實屬意料之外。

對於本地樓價近期會否衝破歷史高位,王震宇回應指,現階段屬未知之數,惟以技術分析,本港樓價於今年第2季已經「見頂」、最遲亦在第3季出現,受滯脹(stagflation)等負面因素拖累,實際收入跑輸通漲,市場購買力將會下跌,屆時樓價將備受壓力。

對於各類單位中,王震宇認為,以承造高成數按揭的中小型單位風險最大,因為俗稱「林鄭PLAN」於前年推出,吸納市場大量購買力,惟樓市出現「轉角市」時,屆時市場將難以應對,亦因為該類單位按揭承數高,於樓價下滑時,有機會變成負資產;至於豪宅市場則較為樂觀,王震宇認為,現今豪宅買賣仍受辣招捆綁,惟整體交投仍然不俗,即使市況轉差,仍有撤辣救市的餘地。

他續指出,現今樓市前景不太差,因市場整體借貸比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平,與97年金融風暴時屬「天淵之別」,故不會出現大幅下跌。

他亦指出,本港樓價自疫情爆發以來雖然表現「硬淨」,惟升幅明顯低於多個已發展西方國家,歐美多國於去年均錄雙位數升幅,量寬威力可見一斑,但現今市場仍受利淡因素困擾,他指「現今環球經濟已債台高築,歐美多國均於近年急增數以萬億元債務,為減輕日後償還債壓力,有機會以電子貨幣取代傳統貨幣,以將自身債務一舉報銷,此舉另為日後負利率『鋪路』,當市場上全部貨幣由央行直接操控,屆時可隨心所欲扣除負利率金額,『將銀紙留喺牀下底』,將成為絕響!」

王震宇續指出,上述情況以歐元地區成事機會最高,屆時將出現大規模走資潮,對資金市場將構成大幅度波動,如美元及人民幣急劇被抽高,資金亦有機會流入亞洲,導致當地經濟欠佳下,資產價格持續飆升,情況將相當混亂。

同時,亦因為世界各國均處於封關狀態,以歐洲情況最為嚴峻,多國失業率均處於歷史高位水平,令生產力接近停頓,對經濟自然亮起紅燈,故可以預測當地將出現大型走資潮。

他續指出,當歐洲因負利率釀成走資潮,可能造成美元或人民幣大幅抽升,屆時本港將出現通縮潮,對樓價將構成壓力,為目前樓市短期內的最大風險,未來樓價升跌幅將視乎通縮幅度及資金流入量而定。

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