標普:合景泰富現金流足以全面覆蓋短期債務

2021年11月28日15:40

  國際評級機構標普在11月25日的評級報告中,確認合景泰富集團長期發行人信用評級為“B+”,高級無抵押債券長期發行評級為“B”,同時將評級展望從“穩定”調整為“負面”。

  在目前房企違約事件頻發的背景下,這份評級報告意味著,標普認為合景泰富當下的風險較低。只不過,合景泰富也需要在未來一段時間里,向外界展露更多,以平定投資者的信心,這也會是其實現長期價值必經一關。

  標普下調展望的擔憂主要集中在銷售、融資及債務償還情況等等,認為這可能對合景泰富未來12個月內的流動性造成影響,並且杠杆率會隨著利潤率的收窄而上升。

  有評級機構人士分析稱,評級維持“B+”不變表明合景泰富的經營基本面沒有顯著變化,隨著後續公司銷售的表現回暖,或者融資端釋放更多積極信號,合景泰富下一次評級展望有望會調整過來。

  截至今年6月底,合景泰富的非受限現金為426億元,標普估算其中約有一半位於控股公司層面,這足以全面覆蓋短期債務。

  融資端來說,近期的政策已出現了變化,不少機構人士表示融資端的邊際上已有所改善,只是政策傳導還需一定的時間,像合景泰富這樣信用資質比較好的企業則會首先獲益。

  在經營端,合景泰富今年前10個月累計預售額達到861億元,累計同比增長10%。單10月銷售93.6億元,環比增長78%,較第三季度恢復明顯。雖然離全年目標仍有差距,但這與行業整體保持在統一水準。其他穩健型房企的銷售完成率與之相近,同期萬科為65.58%、龍湖為73.53%。

  廣州、成都等城市近期對預售資金的監管的放鬆則釋放出更多改善信號,多地銀行也在近期放款提速。業內人士認為,政策的邊際改善有利於穩定市場信心和增加開發商流動性。

  像合景泰富這樣95%的項目銷售來自一二線城市的公司,確定性和穩健性較強,也會在市場企穩時率先改善。

  當下,合景泰富第四季度可售貨值充足,部分項目新盤髮售及多個項目陸續加推,趁著此段政策窗口期,公司整體銷售也會實現穩步回升。

  標普預計,合景泰富會推出更多促銷活動來提振銷售和現金回籠,今年銷售額預計會在1000-1050億元,現金回籠率應能保持在80%左右。

  當然,採取更多促銷活動也會一定程度上導致公司利潤率的下降。不過目前合景泰富的利潤水平還是遠優於市場均值,標普預計其毛利率會從2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。機構預測,明年行業利潤率中位數會下滑到16%左右,毛利率則下滑至20%。

  標普預計,包括香港啟德住宅項目的銷售在內,扣除利息支出後,合景泰富未來12個月內將生成240億-260億元人民幣的經營性現金流。

  合景泰富管理層也表示,香港啟德項目預計在11月交樓,屆時可以釋放資金。而鴨脷洲住宅項目,公司計劃明年以現房的形式對該項目推盤。

  這均會是保證合景泰富流動性的重要支撐,在外部融資情況穩定的情況下,產生的現金流也能夠應對未來一年內到期債務的償還。

  此外,在經營端的支出上,合景泰富方面也表示會保持謹慎拿地策略,堅持不拿錯地,不拿貴地,踩準節奏拿地,保證利潤率水平。等到明年行業整體情況趨於穩定,或有更多的機會時,再選擇合適的地塊。

  近些年,合景泰富已減少了在公開市場拿地,乃至高價地的舉動,將更多的戰略重心轉向舊改等利潤空間相對較高的領域。

  在今年10月底,合景泰富還與廣州城市更新集團有限公司簽署了戰略合作,將城市更新的多個領域進行深度合作。

  當然,要做好城市更新也並不容易,這個賽道里已有像萬科、中海這樣頗具實力的玩家,競爭也是激烈的。但如果能夠從中突圍,城市更新項目的穩定也能成為房企利潤的穩定器。

  合景泰富方面則表示,在行業營收增長受限情況下,拓寬拿地渠道,降低地價成本,更加註重收入及利潤同步增長。

  管理層也對年底前“三道紅線”轉綠保持信心,並計劃明年繼續壓降總負債規模。

視頻精選
更多新聞