113平米房屋公攤36平米?買房前必須瞭解的“面積八問”

2022年08月18日15:24

近日,山東青島Victoria灣項目被爆出公攤係數達40%以上,再次引發了大家對“公攤面積”的關注。

據公開信息顯示,山東青島Victoria灣屬於超高層住宅,小區很多是49層、51層和65層的超高層,實際公攤係數達到40%以上。以建築面積112.88平方米的戶型為例,公攤面積35.83平方米,分攤係數為46.5%,公攤率為31.74%,得房率為68.26%。

據新京報記者瞭解,Victoria灣與業主簽訂的合同上註明,上述戶型的套內面積為75平方米,而業主收房卻感覺套內面積大幅“縮水”,是源於超高層建築中增厚的牆體厚度,而根據現行規定,外牆的一半厚度需計入套內建築面積。但在銷售時,開發商並未向業主聲明高達40%以上的公攤係數和牆體厚度,而是宣稱31.74%的公攤率,這也使得業主在收房時心理落差增大。

對於購房者來說,在買房時需要釐清哪些與“公攤”相關的名詞?購房時應如何避免落入“公攤”的銷售陷阱?新京報記者採訪律師、行業人士等,為買房人梳理出“面積八問”。

青島Victoria灣項目被爆出公攤係數達到40%以上,再次引發有關“公攤面積”的討論。圖/IC photo
青島Victoria灣項目被爆出公攤係數達到40%以上,再次引發有關“公攤面積”的討論。圖/IC photo

1.如何釐清公攤係數和公攤率?

“公攤面積”這一概念起源於我國香港地區,後傳入內地。我國《民法典》第271條規定了建築物區分所有權:業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權;對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

我們通常所稱的商品房套內建築面積與公攤面積,分別對應專有部分和共有部分。現行有效的國家標準《房產測量規範第1單元:房產測量規定》對共有建築面積作出了更加細緻的規定,其內容包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算。共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務的警衛室、管理用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

前述山東青島Victoria灣的購房案例中,開發商銷售時所宣稱的公攤率31.7%和實際上高達40%以上的公攤係數是兩個概念:公攤係數是一棟建築的總公攤面積與總套內建築面積的比例;公攤率是指房屋公攤面積占房屋總面積的比率。

對於同一主體而言,公攤係數一般是大於公攤率的。對於購房者來說,需要警惕的是開發商在售房時以公攤率偷換了公攤係數的概念,使得購房者誤認為公攤面積沒有那麼多。

一般來說,普通多層住宅樓,在沒有地下設備用房、沒有底層商舖及底層架空的情況下,公攤係數約在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅,公攤係數約在15%-20%之間;高層住宅相對更高一些,約在20%-25%左右。

2.什麼是地毯面積,與套內建築面積有何區別?

上述案例中,購房者所述的套內面積感覺“縮水”還涉及到“地毯面積”這一說法。中原地產首席分析師張大偉表示,“地毯面積”是室內的淨使用面積,也就是牆體以內的所有面積,而套內建築面積卻包括了套內房屋使用面積(地毯面積)、套內牆體面積、套內陽台建築面積。

北京市京師(上海)律師事務所建設工程部主任孫豔律師表示:“地毯面積是指可以實際被地毯覆蓋的面積,不包括大廳、電梯、樓梯、遊戲區等公共區域所覆蓋的空間,也不包括內牆厚度,是購房者實際得到的用於住房單元的面積。所以,購房者在找房時,可以先看看地毯面積,然後再做決定,因為這個數據可以讓我們對所能支配的實際空間有一個概念。而現在很多建築商通常按建成區或超建成區收費,地毯面積只占建築物面積的70%左右。”

通俗來說,地毯面積是購房者實際能使用的住房面積。需要警惕的是,在銷售時,開發商往往不談地毯面積,這種情況需要購房者特別留意。

3.牆體面積如何影響公攤面積?

依據《房產測量規範》規定,建築外牆一半面積需計入公攤面積內。這也是導致上述Victoria灣項目公攤係數大的原因。據悉,Victoria灣三棟超高層住宅樓設計建築外牆低層區牆體厚度為60公分,高層區牆體厚度為40公分。

同時,共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積,這也就是上述案例中,為什麼購房者會實際感受的居住面積較合同標明的套內面積“縮水”的原因。

對於超高層建築的外牆厚度,一位建築行業人士介紹稱,一般情況下,超高層外牆在40多公分厚度是比較常見的,根據工藝和施工環境的要求,也會有超過60公分的外牆,但是比較少見。此類情況應該通過業主知道或應當知道的方式進行公示和告知,如果未明確告知,則屬於影響居住的重大因素。

4.套內面積、公攤面積等是否應體現在購房合同中?

根據建設部於2001年出台的《商品房銷售管理辦法》規定了商品房銷售三種模式,分別為按套(單元)計價、按套內建築面積計價或按建築面積計價。採取前兩種計價方式的,應當在合同中註明建築面積和分攤的共有建築面積,採取第三種計價方式的,除應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積外,還應當約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差,以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。目前我國商品房普遍採取按建築面積計價的銷售模式,在合同中約定套內面積和公攤面積,屬於強製性要求。

需要注意的是,雖然套內面積、公攤面積需要在合同中註明,但是“地毯面積”並未有強製要求,而公攤係數、公攤率、得房率這些概念也並未強製要求寫入合同,這就需要購房者在購房時特別警惕。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示:“購房者購買新房的時候,大部分買的都是期房,而且就算是現房,很多人對面積是不敏感的,如果不親自去算,購房者是很難分辨真假的。對於開發商宣稱的公攤比例,可以通過一個很簡單的辦法初步核實——開發商在售樓處是必須公開房屋面積預測報告或實測報告的,可以從這個報告中查出所要購買房屋的相關面積數據,用建築面積減去套內的建築面積再除以建築面積,就可以算出公攤比例。”

5.入住後發現套內面積和宣傳不符,應該如何處理?

對於實際套內面積和宣傳不相符的情況,孫豔律師認為:“向購房者介紹房屋實際情況是開發商應盡的義務,雖然法律未要求開發商在售房合同中必須明確約定公攤面積、套內面積、地毯面積等,但開發商的宣傳文件等也是售房合同的參照標準。宣傳冊中開發商承諾的內容,也受法律保護。開發商應按照宣傳中載明的面積以及房屋品質向購房者提供房屋。如果開發商進行的銷售宣傳與實際不符合,購房者可以通過向消協、房管局投訴或者與開發商協商,或者通過訴訟方式要求開發商按照宣傳中所載明的商品房品質履行售房義務。”

上海蘭迪律師事務所高級合夥人馬佳律師表示,這個問題在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條得到瞭解答:出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照特定原則處理。

具體來看,其一,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持。其二,面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。其三,買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。其四,房屋實際面積小於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

簡而言之,雙方有約從約,沒有約定的,在±3%以內按照合同約定的價格多退少補,超出該範圍的,買受人有權要求解除合同;若買受人同意繼續履行,面積超出3%的部分直接歸買受人,低於3%的部分由出賣人雙倍返還差價。

在買房時,購房者需要甄別地毯面積、公攤面積及套內面積。資料圖片
在買房時,購房者需要甄別地毯面積、公攤面積及套內面積。資料圖片

6.若公攤面積較大,是否應列入不利因素進行公示?

不利因素分為紅線外不利因素和紅線內不利因素。近年來,隨著房地產市場的不斷規範,很多城市的住建局等部門相繼出台了規範性文件,明確要求開發商應當在銷售現場醒目位置公示紅線內外影響購房的不利因素。

通常來說,紅線外不利因素指在樓盤用地紅線之外1000米內,可能對樓盤內部有影響的因素。包括並不限於噪音、異味、汙染、宗教、禁忌、輻射、環境變遷等因素,如周圍的工廠、高壓線、道路、高架橋、鐵路、飛機場、養殖場、學校、酒店、醫院、廟宇、殯儀館等外部設施。

紅線內不利因素是指在樓盤內部的,對小區住戶有影響的因素,如小區內部的配電房、地下車庫出入口、垃圾房、消防通道、幼兒園、配套用房、商業、排煙井、水泵房、化糞池、會所中央空調外機甚至小區安置用房等。

而具體到上述案例中,對於超高層建築中外牆厚度和公攤面積是否應列入不利因素確有爭議。一位青島當地住建局的工作人員表示,外牆厚度和公攤面積不屬於不利因素公示範圍,沒有硬性規定必須公示。不過,對於該案例的情況,一位建築行業的從業人員認為,如果外牆厚度過厚屬於影響居住的因素,開發商應予以告知和公示。

王玉臣律師表示,按照現在的常規操作,一般不會將公攤面積列入不利因素進行公示。但是,客觀來說,對於公攤面積較大的情況,確實應當列入進行公示,保護購房人的基本知情權。

7.公攤面積未來會取消嗎?

王玉臣律師表示,公攤部分是客觀存在的,不存在是否取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候,不以建築面積對外銷售,以除去公攤面積後的套內建築面積或套內使用面積進行銷售,這就可以有效避免相關的銷售欺詐。而且,不論是銷售的時候,還是交房的時候,如果做到對公攤部分進行充分公示,公開透明,侵占公攤公共部分的問題勢必大大減少。

馬佳律師認為,公攤面積是我國房地產市場發展過程中特定階段的產物,任何建築都不可能完全脫離公共部分,改革公攤面積制度更多的是優化建築物公共部分計價方式,使得房地產市場進一步規範化、透明化。採取按套內面積計費的方式極有可能使得開發商壓縮公共區域、共有設施設備方面的投入,同樣有可能會影響到居民的生活質量。

馬佳律師進一步表示,為瞭解決這個問題,在通過政策、法律對開發商引導、規範的同時,還要做好普法宣傳,鼓勵、幫助購房者拿起法律的武器維護自身合法權利,使“違法”成為一項不可忽視的成本。此外,還需注重規範房產測量機構,斬斷開發商和測量機構之間的利益鏈條,提升房產測量報告的公開化和透明度,從而最終保障購房者的知情權、選擇權,讓廣大群眾真正“住有所居、居有所安”。

8.如何使公攤面積透明化?

孫豔律師認為,為了有效避免開發商在宣傳中通過一些技術術語對購房者進行誤導,要加強立法,建議用法律手段要求開發商在購房合同中以及設計規劃中,明確載明公攤面積、建築面積、套內面積、地毯面積等購房者需要瞭解的信息,更有利於規範經濟秩序,緩和社會矛盾。

與此同時,馬佳律師指出,按照套內面積計價銷售房屋,提高房地產市場價格透明度。

早在2002年,重慶市頒布了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,規定商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格,並載入商品房買賣合同;交易當事人發生面積糾紛時,應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。

無獨有偶,誕生了公攤面積制度的香港於2013年迎來了《一手住宅物業銷售條例》,第8條規定住宅物業的實用面積包括樓面面積、包括以下每一項的樓面面積(但只在它構成物業某一部分範圍內才包括):露台、工作平台、陽台;不包括圍封該物業的圍封牆之外的任何公用部分的面積。第31條也規定銷售傳單上應當明確列明以實用面積計價。

新京報記者 徐倩 張建

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁

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