別讓公攤面積成為“消費暗區”

2022年08月19日06:14

漫畫:徐簡

近日,《法治日報》報導了一則新聞:青島某業主購買了一套110.25平方米的住宅,到手卻發現套內面積只有60多平方米。一石激起千層浪,公攤面積迅速成為社會熱議話題。

公攤面積制度起源於中國香港。上世紀50年代以前,香港房屋都是整棟出售。但買得起整棟樓房的人畢竟是少數,這樣會限制房產銷售,所以香港房地產商嚐試分層拆開賣房,提出“公共契約”的售樓模式,將電梯間、大堂等面積按照一定比例分攤給購買單層住房的業主,這就是公攤面積的由來。改革開放後,內地引入了“公攤面積”概念並沿用至今。

國外有沒有公攤面積?有也沒有。因為國外很多房產是按照套內面積計價或者整套成交,所以沒有公攤面積的概念。但實際上,國外一些房產公共設施的價格會折算到套內面積當中。而在某些情形下,公攤面積在國外也是存在的,比如徵收房產稅的時候,公攤面積產生的房產稅費用仍然會按照房屋面積分攤到業主頭上。

個人認為,圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議,主要是因為購房時存在很多“消費暗區”。一些房企利用公攤面積制度大做文章,獲取不合理利益,這主要體現在以下幾個方面。

其一,房企利用信息不對稱對房屋面積進行“注水”。一般來說,套內面積用戶可以自行測量,而公攤面積幾乎沒有業主能夠計算清楚。於是,部分開發商會利用這一信息不對稱,通過虛增公攤面積的方式給房屋“注水”,侵害業主利益。

其二,物業利用公共區域牟利,侵占業主利益。比如,一些物業會在公共區域樹立廣告牌,開展經營性活動。既然公攤面積由業主買斷,那麼利用公共區域獲得的收益本該屬於全體業主,然而現實中業主很難享受到這些收益。

其三,業主維權難度大。一方面,業主很難測量公攤面積;另一方面,業主在對公共區域佔用等問題進行維權時很難形成一致,有些小區甚至沒有業主委員會來履職管事。

公攤面積有如此多的“消費暗區”,那麼能不能取消呢?筆者認為,“一刀切”的做法是不可取的。現實中,一旦取消公攤面積,很多公共產品的計價標準就會大幅度調整,比如物業費和取暖費的計算方式就要重構,客觀上會導致價格上漲。

而更加嚴重的問題在於,取消公攤面積可能導致開發商減少公共設施的投放,著力於增加套內面積。屆時,新的問題可能出現:購房者買了套內面積很大的房子,卻沒有電梯,樓梯很窄,房屋配套設施“堪憂”。

那麼,如何解決當前公攤面積導致的各類問題?

需要兩步走:第一步是信息透明,讓房企沒有“注水”的空間。公攤面積應該更加透明,通過房屋結構圖來精準計算和核定。對此,政府可以設立官方評估機構進行客觀核定,而不是開發商“說多少是多少”。同時,利用公共區域獲得的收益應該由業主共同擁有,而不能落入物業的私人“錢袋子”中。

第二步是打通維權渠道,讓業主維權不再是難事。面對開發商“注水”、多標公攤面積,實際交付面積與合同面積不符等問題,業主應該有暢通的維權渠道。比如,可以採用一人代表集體訴訟的方式:一位業主勝訴,所有業主可以通過其勝訴獲得同等補償。

短期內,以上兩步可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說,“明碼標價”才是解決問題的根本方式。比如,在房屋產權證和合同上註明套內面積和公攤面積,才能讓購房者的維權更有力。

(作者係浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員)

盤和林 來源:中國青年報

2022年08月19日 08 版

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