預售證可按樓棟辦理 北京優化期房銷售對房企、購房人有何影響?

2022年08月19日22:50

  8月19日,北京市住建委發佈《關於進一步優化商品住房銷售管理的通知》(簡稱“《通知》”),對商品住房項目預售許可的辦理、延期及資金監管等事項進行明確。政策調整亮點是,商品住房項目可按棟申請辦理預售許可,最低規模不得小於棟,這意味著可增加預售取證次數。同時,預售許可證允許延期6個月,有利於減少預售和現房銷售之間轉換的空窗期。

  此次,北京調整與優化商品房銷售,將對房企以及購房人產生哪些影響?

北京市住建委此次發佈的《通知》規定,商品住房項目可按棟申請辦理預售許可,最低規模不得小於棟。資料圖片
北京市住建委此次發佈的《通知》規定,商品住房項目可按棟申請辦理預售許可,最低規模不得小於棟。資料圖片

  適度放寬,可按樓棟辦理預售證

  根據《通知》,商品住房項目(含共有產權住房)可按棟申請辦理預售許可,最低規模不得小於棟,不得分層、分單元、分套(間)申請;地下可售倉儲、車位等可單獨申請辦理預售許可。

  此前北京的規定是,一個施工許可證批準範圍內的可售住宅部分,最多可以申請辦理兩次預售許可證,但最低規模不得小於棟,不得分層、分單元申請預售許可。

  此次優化調整,取消了“最多可以申請辦理兩次預售許可證”的規定,意味著政策適度寬鬆。在諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪看來,“在商品房預售範圍的調整上,北京在持續地優化,本次將範圍縮小至按棟申請,放鬆力度相對較大,預計住房供應節奏將會有較為明顯的加快。”

  中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示,預售許可辦理適度放寬,允許按棟申請預售證,並按預售許可範圍進行預售資金監管,有利於調節區域市場供應節奏,改善部分核心板塊供應端乏力現象。

  雖然放寬預售許可辦理,但是在房屋銷售價格上,更為明晰,不允許分批漲價。根據《通知》,開發企業在取得土地使用權時已承諾商品住房銷售價格的,申請預售許可應按照承諾價格填報“一房一價”;未承諾價格的,同一施工許可證批準範圍內的樓棟,後期申報預售價格不得超過前期同品質產品申報預售價格。

  廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,北京重申了“一房一價”的原則,確保開發商不得在銷售階段隨意漲價或降價;同時,明確了前後兩期銷售價格不得上漲,確保了房價指數的穩定。定價方式寫進預售管理辦法中,成為長期實施的機制,這也意味著北京未來新房價格難有明顯上漲的可能。除非在新項目定價時,能獲得較高的價格。

  與此同時,《通知》明確,按預售許可範圍進行預售資金監管,對已納入監管範圍的預售資金不重複監管。

  李宇嘉分析稱,明確了預售許可的最小規模,即棟,從而也明確了根據預售許可證確立一個預售監管的賬戶,不得重複監管或為其他棟、項目實施監管。這樣,其他棟出現問題,也不會衝擊到本預售證監管範圍內的資金安全,從而有利於加強預售資金監管,確保資金用於本項目進度和交付,有利於明確預售審批部門和資金使用部門的職責。

  預售證可申請延期,更便於轉為現售

  此次政策的另外一個亮點是,預售許可證允許延期6個月,這使得樓盤預售可以更加靈活高效地轉入現房銷售。

  《通知》指出,商品住房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期,預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。對於預售許可確需延期的,房地產開發企業可依法向項目所在區房屋行政主管部門書面提出延期申請,延期期限每次不超過6個月,截止日期為不動產首次登記日期。而開發企業申請預售許可延期時,如項目尚未交付,應提交預售許可延期申請及確保項目交付的書面承諾、措施等,確保預售資金專項用於工程建設。

  之前的情況是,預售許可到期後,需要較長的時間辦理現房銷售備案,這期間房屋不能銷售。陳文靜說,預售許可證延期6個月,這減少了預售和現售之間轉換的空窗期。

  對於上述規定,李宇嘉認為,其確保了預售許可的嚴肅性,即審批預售時確定的交付時期是剛性的,必須要按照這一日期來交付,否則就認定為延期交付,需要承擔延期交付的損失賠償責任。而且,凡是延期的,都要提交書面承諾,詳述確保竣工的措施,以及資金專項用於該工程,此舉考慮到了部分開發商的困難,但也要消除購房者、施工單位、上下遊等利益相關者、債權人的顧慮,從而讓部分延期的項目能得到相關方的配合。

  此外,對於現房銷售備案,《通知》還指出,商品住房項目按規定辦理現房銷售備案手續後,確因司法查封或行政限制解除、預售合同解除等原因,符合現售條件但未納入備案範圍的房屋,可再次申請辦理現房銷售備案手續。

  新京報記者 段文平

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